中山房地产中介公司起名 中聚高科（三）：公司房地产业务价值百亿

从高新区的开发和管理着手，中聚高新的业务种类相当多。 除了占比最大的调味品业务外，还有房地产开发、物业管理、汽车零部件制造等一些零散的小生意，小本生意。 贷款公司等

仔细翻阅年报，发现公司曾经涉足动力电池业务，时间很早，大约在2010年左右。虽然我入行早生辰八字，但没有有所建树。 且不说中聚是否具备相应的人才和资源来研发动力电池。 单从技术路线来看，它选择的是镍氢电池，基本没有希望成为比亚迪和宁德的时代。 当然，公司也知难而退。 2012年宣布终止动力电池项目。

这些调味品以外的业务五花八门，行业跨度不小，但几乎没有成品。 除了一块巨大的土地待开发的房地产，其他业务不值得看，基本不影响公司估值。

2010年，公司调味品收入占总收入的82.5%，到2020年这一比例将上升至96.2%。 因此，将中聚高科看成一家纯调味品公司问题不大，零散的小渣业务可以忽略不计。 有人建议公司更名为厨邦伟业或厨邦食品，这样更贴合主营业务，提升品牌知名度。 我认为管理层可以认真考虑一下。

其他业务中宝宝起名，只有房地产业务需要单独进行估值分析。 近年来，房地产开发业务几乎没有贡献营业收入，因为公司土地储备所在地的城市规划尚未确定，只能等待。 中聚高科也不是典型的房地产开发公司。 中聚高科的房地产子公司总资产12亿多，负债只有2000多万。 它既不增加杠杆也不获取土地。 一直都只是一块地，零星开发，大部分都放出来了。

可见，开发房地产的门槛确实很低。 什么都不需要懂，只要有一块地，就可以做房地产生意。 只要有土地（或有资金拿地），其他环节包括设计、施工、销售、运营等都可以外包。 据称，中国有超过10万家房地产公司，像中聚这样的打酱油的玩家估计也包括在内。

公司土地储备1600亩，位于中山市中山站北。 这种在珠三角强二线城市的土地储备是相当有价值的。 因为这块地拿得早，当时地块位置比较偏僻，出让金也不是多少钱。 如今，随着经济的发展和城市的发展，周边早已繁荣昌盛。 这块地的位置从远郊变成了核心区，价值飙升至数十亿甚至数百亿。

让我们来看看这片土地。 公司年报如下：

“公司在中山城轨站北侧拥有约1800亩商住用地，自2010年开始从事房地产开发，业务涉及物业管理、商业设施、园林绿化等领域。公司的目前开发产品以联排别墅、高层住宅、商铺等为主；已开发物业面积约6万平方米，开发商住宅面积240亩；受中山“綦江新城片区”调整影响规划”，房地产企业发展进程放缓。

“公司在中山整个房地产市场的知名度上，处于新型房地产开发商的角色，主要竞争对手是国内大型房地产公司和中山市本土开发商。一直以来，公司未来的发展规划“立足中山，放眼全国”，公司计划按照总体规划有序开发1600亩地块，逐步打造集商住、购物、娱乐、休闲为一体的超大型社区。由于公司开发的地块紧邻深中通道中山站出口，在开发中具有良好的区位优势，由于公司拥有的土地具有一定的区位优势，可以在发展中找到一条独立于房地产市场大局的道路。”

由于规划未定，这块地一直未能开发。 到2021年，规划终于落地，公司在年报中欣然写道：“2021年10月21日，中山市自然资源局公告实施《中山市P、S机组控制性详细规划调整》。中山市綦江新城（2021年）》，政府对土地闲置的理由已经消除，下一步公司需按相关规定加快土地开发，否则将面临闲置处罚土地，甚至有被没收土地的风险。”

据悉，中聚高科的土地储备全部通过其子公司中汇合创持有。 此前，中聚高科持有中汇和创79.159%的股份。 2019年1月，中聚高科向中汇合创另一股东东莞市虎门金銮商业发展有限公司收购了10.08%的股权。 中汇合创因此持股比例升至89.24%。

我们可以通过这笔交易粗略估算一下当时房地产业务的价值。 本次10.08%股权收购价格为3.1亿元。 按照私募估值，当时中汇合创的整体估值为3.1/10.08%=30.75亿元。 由于中汇合创的负债率很低（5%左右），这1600亩待开发土地储备几乎是中汇合创的全部资产。 因此可以推断，当时这1600亩土地储备的估值约为30.75亿元。

这个估值似乎有点低中山房地产中介公司起名，当然，本次股权交易的价格未必以市场价为准。 该估值可作为后续土地资产估值对比的参考。

宝能接手后要主攻调味品，提出“双百计划”，五年内调味品总产量达到100万吨，营业收入达到100亿元。 为实现双百元计划，需要大幅扩产，公司制定了配套募集资金的定向增发计划。 由于房地产业务的存在可能阻碍增发方案的审批，宝能拟剥离中聚高科房地产业务。 多年来，证监会一直没有放过房地产企业IPO或增发融资。 直到2022年11月，为缓解房地产行业严重的流动性危机才开了小口（详见百度房产“第三支箭”）。 为尽快完成增发，公司于2021年8月紧急安排董事会审议剥离房地产业务的议案。

如何剥离它？ 就是进行资产评估，然后挂牌出售。 2021年8月30日，董事会通过了《关于转让中汇合创房地产公司股权的议案》。 大股东宝能拟通过在产权交易所公开挂牌转让其持有的中汇合创89.24%股权，首发挂牌价为111.69亿元。

第二股东中聚集团反对剥离房地产业务。 从董事会决议中的反对票可以看出。 在剥离房产的提案中，唯一投反对票的董事是中聚集团的董事。 异议的理由是： 1、存在国有资产流失问题； 2、通过股权转让方式出让土地涉嫌土地炒作。

新老大股东有自己的想法和规则，有不同意见是正常的。

那么这个标价是怎么来的呢？

由物业评估公司评估。 以2021年6月30日为评估基准日，中汇合创全部股权价值为125.16亿元，中聚高科持有的89.24%股权价值为111.69亿元。 与中汇创超过10亿元的账面净资产相比，评估值增长了近10倍。

111.69亿元的估价靠谱吗？

让我们自己做一个粗略的估计来验证。 公司共有待开发土地1600亩，位于中山站北侧。 1600亩折合平方米为106.56万平方米。

网上查到中山市綦江新城2022年挂牌的住宅地价约为26000元/平方米，土地容积率多在2-3.1之间，楼面价在10000左右元/平方米。

我查壳找房子。 中山站附近一手房价格在13000-23000元/平方米，二手房价格在11000-18000元/平方米。 扣除建筑安装费、三项费用和开发利润，1万元/平方米的楼面价基本合理。

按地价2.6万元/平方米（对应容积率2.6，楼面价1万元/平方米）计算，为106.56万平方米，106.56*2.6=277，总计售价为277亿元。 89.24%的股份对应估值247亿元，远高于111.69亿元的上市价。

不过请注意，这块地的收购成本极低，账面成本约12亿元，增值率可达20倍。 根据税法，土地增值税的最高税率为“增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%”。 显然中山房地产中介公司起名，总价中的大部分属于增值额的200%以上。 增值额在50%至200%之间，税率为30%-50%，增值率在50%以下的不缴纳土地增值税。 这个简化一下，直接给估值打4.5%的折扣，247*0.45=111.15亿元。

我们总估价111.15亿元，与评估价111.69亿元非常接近。 看来这个评估价可能还算合理。

如果真是这样，那么可以断定，中聚高科的房地产业务价值数百亿。

然而，剥离房地产业务并不容易。 中汇合创所持土地自2020年9月起卷入诉讼，中汇诚诚三分之一股权被冻结。 房地产业务如果不能一次性剥离，百亿的估值也无法快速变现。 只能通过未来的开发和销售，在很长一段时间内逐步实现。 同时，还受制于房地产市场价格和流动性。 影响。